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建筑工程巨頭：房地產隱形“霸主”

發布時間：2024-09-26

隨著行業調整，越來越多頭部房企迫于資金壓力退出角逐土地市場。與此同時，以中國建筑、中國鐵建、中國中鐵等為代表的建筑工程巨頭，頻頻下場拿地，成為房地產領域新力量。

今年前8個月，中國建筑地產業務合約銷售額為2339億元；期末土地儲備建筑面積為8387萬平方米，其中新購置土地建筑面積為440萬平方米。

無論是銷售額還是土地儲備規模，都超過了“地產一哥”保利發展。今年前8個月，保利發展銷售額為2208億元；土地儲備建筑面積約7140萬平方米。

“從在手地產存貨來看，90%以上都集中在一二線城市核心位置，總體資產質量還是比較優質的，銷售預期良好，風險可控。”中國建筑副總裁、財務總監黃杰在業績會上說。

“建筑公司下場做房地產的驅動力在于，其建筑施工業務的萎縮與對新增長機會的迫切需求。鑒于開發項目的利潤收入相較于施工業務更為可觀，建筑公司從乙方角色轉向房地產開發商，通過自主拿地開發、直接建設的方式，有效彌補了因房企風險暴露而帶來的業務縮減問題。”RCC瑞達恒研究院認為。

這些央企、國企建筑商，憑借先天優勢，出于抄底時機及盈利結構追求，正在成為土地拍賣市場上不容忽視的生力軍，甚至有沖擊地產頭部陣營的勢頭。

大規模拿地

中國建筑、中國鐵建、中國中鐵、中國交建、中國電建、中國中冶、中國能建、中國核建這八大央企，在基建領域中赫赫有名，它們是中國基本建設的主力軍，也是房地產隱形新“地主”。

中國建筑組建于1982年，前身為原國家建工總局，是中央直接管理的53家國有重點骨干企業。中國建筑原本是國內最大的龍頭承包商，近幾年開始全面進軍地產開發領域。

中國建筑的業務主要可以分成房建、基建和房地產開發業務三大塊，其中房建和基建是營業收入的貢獻大頭，但房地產開發業務的毛利率最高。

今年上半年，中國建筑實現凈利潤294.5億元，排名八大建筑央企首位。其中，來自地產業務的毛利潤達226億元，占集團總毛利的21.9%；房地產業務毛利率達19.4%，遠高于房建業務的7%和基建業務的10.2%；房地產開發業務營業收入為1164億元，占總營業收入的比重為10.2%。

“在中國建筑2024年4000多億元的投資預算安排中，房地產開發類項目的投資預算大約占到3/4，其中新增土地儲備占據絕大部分預算，公司上半年新獲取的28宗土地均位于一線城市以及強二線城市的核心區域。”中國建筑副總裁、總法律顧問吳秉琪稱。

中國建筑一共控制著10家地產平臺，包括中海系2家和中建系8個工程局（業內稱為“中建八子”）。最突出的是中海地產，其2024年上半年銷售額占到中國建筑上半年地產銷售總額的70%。今年前8個月，中海地產累計實現合同物業銷售額約1800.29億元，居房地產業第二。

“中建八子”對擴張規模也很執著。今年上半年，“中建八子”房地產銷售總額近800億元。在拿地擴張上，中建壹品、中建智地新增土地貨值穩居行業TOP5。其中，中建壹品2024上半年權益拿地金額為213億元，沖至行業第二，僅次于建發房產；相比去年同期55億元的權益拿地額，猛增2.9倍。

在8家建筑央企中，中國鐵建的房地產業務規模僅次于中國建筑。2024上半年，中國鐵建房地產板塊實現銷售金額395.5億元，在全國房企中排名第13位；房地產開發業務營業收入315.48億元，同比增長47.34%，占總營業收入的比重為6.11%；房地產開發業務毛利率為11.44%，同比減少0.88 個百分點。

中國鐵建在拿地擴張上頗具野心。今年前8個月，中國鐵建新增土地貨值360.4億元，在新增土地貨值TOP100中排名第9；新增土地建筑面積175.9億元，排名第2，僅次于華潤置地。

與中國建筑、中國鐵建相比，中國中鐵的拿地動作稍顯收斂。中國中鐵（全稱“中國鐵路工程集團有限公司”），早在20世紀90年代就開始涉足地產開發業務，旗下主要房地產開發平臺是中鐵置業，亦是國資委批準的16家以房地產為主業的央企之一。

今年上半年，中國中鐵的特色地產業務（包括土地一級開發和房地產二級聯動開發）實現銷售額132.5億元，同比下降 63.3%；房地產開發營業收入144.81億元，同比下降30.78%，占集團總營業收入的比重僅2.66%；房地產開發毛利率為12.57%，同比減少2.42個百分點。

據中國中鐵披露，房地產開發業務營收和毛利減少的主要原因是，房地產市場持續下行，銷售價格下降，銷售周期延長。

今年以來，中國中鐵一直熱衷在一二線城市拿地，其中在上海拿地費用最多。1～8月，中國中鐵新增土地建筑面積為75.6萬平方米，當月排第28名；截至6月末，土地儲備建筑面積共計1194.82萬平方米。

“跨界”房地產不甘落后

“中字”三巨頭中國建筑、中國鐵建、中國中鐵，已經成為無可爭議的行業主力。其他“中字”基建巨頭中國交建、中國能建、中國中冶、中國電建等，也在持續“跨界”房地產。

近日，有投資者向中國交建提問，公司中報中現金流急劇惡化，負債上升，公司目前償債壓力如何？公司如何應對全國基建投資放緩、房地產市場低迷的沖擊？

對此，中國交建回復稱，公司上半年資產負債率74.8%，處于合理水平。下半年，公司按照全年計劃加快推進做實資產工作，按照建筑行業市場慣例加強應收賬款催收力度，力爭全年資產負債率繼續保持在合理水平。此外，公司主營業務沒有房地產業務。

但中國交建旗下有兩大地產上市平臺，一是中交地產（A股），二是綠城中國（H股），都是房地產行業頭部房企。尤其是綠城中國，擴張迅猛，上半年實現銷售額1265億元，沖進銷售榜前五；1～8月拿地面積144萬平方米，亦躋身行業前五。

中國中冶作為隸屬中國五礦的特大型建筑央企，是全球最大最強的冶金建設承包商和冶金 企業運營服務商；但其房地產業務做得并不算出眾。

2024上半年，中國中冶的綜合地產業務營業收入為50.3億元，同比減少27.55億元，降幅為35.39%；綜合地產業務毛利率為6.76%，同比減少1.58個百分點，主要是當前房地產市場繼續承壓，行業仍處于周期性調整，市場需求不足。

中國中冶旗下中冶置業集團，2024上半年凈利潤虧損34.98億元，虧損額占上一年末凈資產的36.79%。虧損主要由于項目銷售進度不及預期、資金占用時間延長及計提減值等原因。

中國電建旗下唯一的房地產開發平臺中國電建地產亦處于虧損中。2024上半年，中國電建地產營業總收入44.55億元，同比增加40.62%；凈虧損4.63億元，去年同期凈虧損6.83億元。

但這并不妨礙電建地產積極擴張。8月29日，電建地產以16億元摘得北京門頭溝新城地塊，銷售指導價6.1萬元/平方米；此前一個月，電建地產首進蘇州，拿下吳中越溪地塊。

八大基建央企中，中國能建的房地產業務毛利率最高。2024上半年，中國能建的房地產（新型城鎮化）營業收入為38.25億元，同比下降45.42%；但毛利率高達36.35%，同比上升17.82個百分點。

此外，上海建工、北京建工、陜西建工等地方建工國企，也開始借助資源優勢下場做房地產開發了，且拿地迅猛。

但不可否認的是，房地產市場下滑的影響仍然不可忽視。旗下有地產業務的基建企業，其房地產業務普遍出現下滑。例如，今年上半年，中國中鐵、中國鐵建、中國建筑的房地產業務銷售額同比分別下降63.3%、25.5%及20.6%。

黃杰表示，這幾年中國建筑已經在主動壓縮住宅業務規模，積極推進存量房地產企業債權化解。下半年將進一步加強對房地產發展形勢的研判，動態評估各類企業發展的狀況，完善高風險客戶的預警機制。

對于未來走勢，“我們認為，隨著新型城鎮化的推進，整個房地產行業可能會下行，但結構性機會仍然存在，市場發展空間仍然還是有的。”黃杰說。

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